“大批三四线城市房价破万元 潜在库存难消化”

在新房增量市场，开发商争夺的空之间为10万亿元至12万亿元(年峰值11.7万亿元)的年销售额。 今年上半年，在全国52个城市累计120条限购政策、162条限贷政策的高压下，top10房企业销售规模市场占有率已经突破30%。

更重要的是，过去的“千亿元规模”是开发商几年来难以攀登的高峰，今年上半年，一些房企用了两个月就建成了。 在规模化冲动之下，万科和碧桂园剑以6000亿元的年销售目标为目标，另有18家房企计划今年升格为“千亿元俱乐部”，1家销售额尚不足500亿元的房企计划在未来3年内实现销售规模突破2000亿元的目标。

对此，链家研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，即使这一调控政策密集袭来，一线城市成交量“速冻”，二线城市“冷热不均”，三四线城市成为房企规模化增长的重要助力，

经连锁研究院调查发现，许多三、四线城市房价已突破1万元/平方米，其凝聚在“环京”、“环沪”都市圈。 “一、二线城市楼市去杠杆化，三、四线城市楼市热度的背后，除了一、二线城市外溢的购买诉求外，货架货币化带来的杠杆化购买行为是首要原因。 ”杨现领对《证券日报》记者表示，这违背了人口流动方向，预计下半年温度将下降。 但降温后的危机是，开发商今年抢夺的潜在库存难以消化。

三、四线城市房价上涨

根据连锁研究院的调查数据和《证券日报》记者的调查，廊坊、香河、固安等地的房价突破1万元/平方米已经很常见，但太仓、景德镇等地城市的房价已跻身“万元俱乐部”。

公开数据显示，以太仓为例，一线房企进驻后，目前的起步楼价格超过4000元/平方米。 除了开发商竞争的土地溢价空之间，许多业内人士预计，明年进入市场的项目有可能进入“1.2万元时代”。

根据另一家连锁研究院的调查，上半年，“环京”都市圈廊坊、香河等新房成交量有所增加。 在“环沪”都市圈，嘉兴、舟山、太仓等新房成交量明显上升。

杨现领认为，三、四线楼市“量价一起上涨”的背景除了一、二线城市购房指控的溢出外，首要是加了杠杆，以货币化补贴的形式加了杠杆。 他进一步表示，在房价上涨较快的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行棚改专项贷款大幅增加，从而支持了近两年棚改货币化安置规模的大幅增长。

另外，杨现领表示，三四线城市楼市的崛起，也有投资性诉求的推动，这是一二线城市政策限制后，资金流动性带来的。 不过，杨现领认为，目前支撑三四线城市楼市价格一起上涨的购买力是一种改善型诉求，但这种诉求的释放持续性相对较弱。 因此，下半年，三、四线城市预计交易量将下降。