“上海新房均价降8%至4.3万 高价地或降”

上海商品住宅市场“小阳春”或难以再现，楼市调控政策难以放松，下行趋势将进一步加强。

该政策研究院监测数据显示，截至2月25日，上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米，同比下跌8.28%，降幅明显。

该政策研究院首席分析师张宏伟向记者表示，从市场量价快速发展的节奏看，各级政府调控严格执行、供给侧预售许可证有望加快审批、资金压力兑付不断加大、开发公司推动增长业绩

张宏伟进一步表示，年房企业资金压力较大，有望实质性大范围降价，或在春节第二季度启动。 因此，前三个季度整体表现为“价格换算量”，成为年上海商品住宅市场的“冬季阶段”。

租赁值增加

根据该政策研究院的监测数据，截至2月26日，上海商品住宅库存面积只有482万平方米，但市场去化速度从年1月至12月的月平均108万平方米左右，降至年下半年以来(截至年2月25日)的月平均42万平方米。 这表明上海商品住宅市场整体“冬天到了”(虽然有限定签注和预售审批的因素，但不影响年的大趋势)。 。

张宏伟表示，上海商品住宅市场由于“限价”、“限价”、房企“高价地王”项目的推送节奏调整等因素，房企销售业绩不尽如人意。 截至年底，上海商品住宅市场符合预售条件的商品值约6000亿元未正常释放，如万科、融创等大型住宅企业百亿元以上的商品值因上述原因未能正常释放。

张宏伟表示，年上半年预售审批加快，3000亿元(年上海商品住宅总销售额2920亿元，释放一半商品量相当于去年一年的总销量)的商品值进入市场后，市场供应量将迅速增长，短期楼市供需关系也将迅速逆转。

进入二三季度后，上海商品住宅市场去化周期可能回升15个月以上，存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势将进一步加强。

降低高价或“低价”进入市场

过去一年多的调控政策多涉及热点1、2线城市，特别是限价政策很严格。 在一线城市，许多高价地王项目主动推迟入市时间。

张宏伟预计，上海这样高价项目的上市时间将集中在今年3月以后的上市，特别是年下半年以来的高价项目。

记者了解到，年是房企全国化扩张的重要节点，许多房企苦于三四线城市布局。 因为在这个时期全面回归了一二线城市的土地。 届时，上海甚至郊区板块的楼价经常超出预期，这些项目将集中在年入市。

由于许多高周转房企有销售诉求和业绩冲刺指标，公司面临银行、金融机构贷款期限兑付的压力，即使降低价格，也不得不入市销售和换现金。

张宏伟表示，目前一个楼盘不一次性重复发售的商品量在200套至300套之间，如果高价王集中在二季度销售商品，市场成交量将有所好转，但最先开通的房源价格应该低于预期。

从目前上海楼市的反映情况来看，部分房企固守着自己心理预期的房价，但部分房企已经开始主动放弃“底线”，积极适应政府的指导定价措施，积极奔跑。

事实上，自年12月以来，个别房企已经由于回笼目标压力、资金兑付压力等因素，积极“大幅降价”，年前三季度越来越多的房企放弃了自己的价格“底线”，越来越多的项目出现了资金兑付压力。

更重要的是，中原地产首席分解师张大伟表示，年是房企近4年资金压力最大的一年。 在内地融资渠道狭窄的情况下，海外融资难度也在增大，房企如果不能很好地偿还现金，偿还压力也很大。

综合来看，上海房企和市场游戏的筹码越来越少，如何提高利润变得越来越重要。